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2023年深圳楼市仍将是持续下滑的一年。
近期，我们获得了市场上比较权威的房价数据。
整理完之后，打算给大家盘点一下——
深圳各区降幅最高的前3个社区
如果您是购房者，选择目的地时尽量避开以下街区；
如果你是这些跌价名单上的小区业主，你可能要考虑是否尽快卖掉房子，及时止损。
福田区
①汇龙花园7号楼
福田跌幅最大的社区以49平米小面积产品为主；
随着新房数量的增加，没有名牌学区的小户型市场已经缩小。 另外，梅林的区位比较差，价值支撑很弱。
②黄金地段座位
独栋小区周围都是老旧小区和改造小区，环境相对较差。
只有金地改造完成后，周边土地的价值才能完全实现。
③ 长乐花园
百花学区的房子，1994年建的小区，建筑老旧；
此外，住宅区的房屋户型均在90平方米以上。 学区房小区90平米以上房型的市场吸引力甚至弱于小面积房型。
学区价值的弱化和面积过大、总价过高是长乐花园价值暴跌的两大主要原因。
南山区
① 纯水岸一期
深圳跌幅最大的社区，华侨城的老洋房，楼龄都超过20年了。
购房者大多是老富阶层，新富阶层不会选择这种类型的社区。 没有新买家支持价格。
②宜化花园
老社区建于1996年，是南山最古老的社区之一。
小区维护较差，以小户型产品为主，是南山老旧危房的典型特征。
③海王星大厦
1994年的老小区维护极差，近三年没有任何成交记录。 除非降低价格，否则业主无法出售房屋。
说到南山，我想提醒一下大家，我注意到最近很多朋友都在关注南山小区的成交和价格。
南山社区的下滑确实比其他社区要大一些。
文中披露的数据只是部分小区的房价数据。
我想知道除了上面提到的社区之外，还有其他社区的兴衰吗？ 大家可以来听我们的闭门直播。
我们将在最新一期封闭直播课中整理出来的深圳各区各社区的兴衰史与大家分享。
想听直播的粉丝记得扫描二维码找我获取封闭直播链接。
宝安区
①建兴大厦
1993年，这个30年历史的社区周围大多是工业区和城中村，居民以租户为主。
②裕安花园
1990年的社区已有30多年的建筑。 和之前的建兴大厦一样，这里也是一个维护得很差的社区；
该小区适合租房，但与建兴大厦相比，优点是可以享受灵芝地铁站周边的设施。
③金域豪庭一期
对于地铁口附近的楼盘来说，一期小区的维护情况相对较差。 此外，部分业主急于出售，导致整体挂牌价格下降。
罗湖区
①梧桐和正金源
小区其实挺新的，不过小区位置在莲塘，属于伪豪宅区。
这几年伪豪宅的增长速度太夸张了。 这两年一直处于价格出清阶段，所以降幅显得比较大。
②森威大厦
是典型的口岸周边罗湖老小区，旁边有一个加油站。 位置不是很好；
小区只有两栋楼，面积不大。 办公楼和住宅混杂在一起，居住氛围很差。
很难不陷入这种罗湖港式老小区。
③华龙花园
30年的小区都是面积不足50平方米的小户型。 这类社区注重流动性，吸引了很多单身人士购买。
但这种没有学位优势的小户型最大的问题就是涨价空间不大。
所以你可以看到，当市场流动性较低的时候，没有增长的房子跌幅也会最大。
盐田区
①湖心岛
大梅沙的海滨公寓产品以海景为主。
这类房地产泡沫前几年很大，近两年泡沫被挤压了。
深圳的海景房，除了深圳湾、后海等真正的豪宅区域外，其他区域已经没有上涨空间。
②天路三区
东部华侨城的山海景房有山有海但没有位置。
和天路三区的湖心岛一样，这类偏远豪宅项目基本就是割韭菜的工具，没有未来。
③兰君左岸花园
项目产品以临海大型机组为主。
产品定位比较尴尬。
该项目位于沙头角，很难考虑这个项目是改善还是仅仅需要。
该项目的整体维护也很差。 如果定位为豪宅龙园意境楼盘，是不会被豪宅买家认可的。
龙华区
①龙眼园
龙眼花园是一个高层和低层的社区，既有普通高层住宅，也有小别墅。
产品组合有点混乱。
社区最大的问题是定位。
该项目位于民治和坂田交界处，没有豪宅基因。
不过，龙安花园主打小别墅，注重居住品质。 这个项目的调性与场地的定位完全不同。
②万科九龙山
观澜2016年第二大开发，项目位置相对较差。 周边没有地铁站龙园意境楼盘，也没有商家。
周边居住环境太差，价格难以承受。
③西山美景园
梅林关地区的豪宅项目也是产品与区位定位不匹配的典型案例。
小区基本都是面积150平米以上的大户型，周边环境确实不错。
但位置在龙华，周边设施也很差。
奢侈品顾客不会来买，休闲顾客买不起。
龙岗区
①华盛顿龙园意境
另一个在急需的地点建造豪华住宅的失败案例。
项目内以小别墅为主，紧邻石崖岭公园。 环境确实很好，但是周边设施很差。
距离地铁1公里多，2公里内无大型超市。
②万科城四期
和龙源的意境一样的问题。
项目内大户型较多，但周边地段基本都是刚性需求和改良型客户群体，与社区产品不匹配。
你会发现，在深圳，有很多与万科城、龙园意境相同的社区，但都是产品区位定位完全不匹配的项目。
刚需区卖豪宅，豪宅区卖奢侈品。 这种现象接连发生。
这类项目往往是跌幅最大的，买了基本就赔钱了。
为了帮助大家尽可能的避开这些买房的巨大陷阱。
我们团队近期对深圳一些定位偏差明显的小区进行了检查和整理。
具体有哪些属性？ 我们整理了一份清单，并将在本周的闭门直播课上与大家分享。
相信这些信息对关注深圳的您具有很大的参考价值。
有兴趣了解更多的粉丝可以扫码收听最新的闭门直播。
③共同创作九部作品
2016年的次新社区，但门面维护很差。
周边项目较多，二手市场竞争激烈。 以前兰卓学校的学区有炒作，现在炒作后价格略有下降。
坪山区
①万科金域提香一期
这是中心区的一个次新开发项目，已有约10年的历史。
同龄社区，维护比较差，之前价格泡沫比较大，所以跌幅比其他社区大。
②金地朗悦
同地段的二手市场竞争太激烈。
京基御景印象和丽高君御国际不仅楼盘较新，而且项目维护较好，社区面积较大。
比金地朗悦离地铁站相对近一些。
金地朗悦完全落后于周边社区。
③好方景园
坪山是典型的一些高价学区房被挤进泡沫的社区。
坪山实验学校学历的豪房景园学区住房单价此前已涨至6万/㎡。
对于坪山的房价来说，这个价格太高了。 学区房政策调整后，挤出部分房地产泡沫也在情理之中。
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