「水乡邻里」周边的新时代降临？

摘要

十年前的2010年7月21日，香港嘉里竞得东部新城「水乡邻里」首个地王级地块，20750元/㎡封顶价，16.74个亿。▲宁波-东部新城水乡邻里

十年，永城得第一，水乡邻里皆高位。

十年前，2010年7月21日，香港嘉里拿下东部新城“水村邻里”首块地块，顶价20750元/㎡，16.74亿元。

于是，“水镇街区”成了各界掠夺者觊觎的地方。

2013年5月30日，雅戈尔以15.44亿元收购第二块土地； 2014年4月21日，保利以23.55亿元拿下第三块土地； 2015年10月23日，雅戈尔以18.4亿元收购最后一块土地。

就此而言，这片面积约1平方公里的核心用地，成为了宁波豪宅板块的巅峰之作、宁波豪宅的“盖子”，也成为了一段传奇。

因为稀少，所以珍贵； 因为无法再生，所以很可惜。

直到十年后，2020年6月30日，另一场土地拍卖才尘埃落定。此时，敏锐的人们开始发现，沉寂多年的“水乡街区”终于有了新的动静。 。

这是否预示着一个新时代的到来？

与宁波传统豪宅板块相比，“水村街区”板块仅用了五年时间就证明了其价值。

可以说，你是含着金汤匙出生的。

当然，早年其行业价值也被低估。

例如：香港嘉里以20750元/㎡拍卖高端楼盘后的第三年，“水村邻里”明州地块于2013年5月30日正式开盘，最终楼面价仅9930元/㎡。 被卖给雅戈尔轻易俘获。

同年9月，雅戈尔名洲一期开盘，折后均价仅18000/㎡，远低于老海曙、老江东甚至湾头等传统豪宅区的房价。

众所周知，2014年东方一品均价高达2.5万/㎡，唯科东方医院均价已突破2.2万/㎡。 老海曙南塘金茂大厦高层开盘均价也为2.5万/㎡。 。

但随着2015年底楼市的逐步稳定以及行政区域规划的调整，宁波主城区进入了价值重构时代，“水边街区”的价值开始像闪亮的珍珠。

就像弹簧一样，你按得越低，它弹得越高。

此后，“水村邻里”的价值增长屡创新高，最终实现了质的飞跃。 从此，世界上再无对手。

贝壳搜房最新数据显示：“水镇邻里”板块豪宅起挂价5万+，挂牌均价6万+，最高单价（独栋）甚至突破11万+，牢牢确立了宁波顶级豪宅的地位。 。

从被严重低估，到势均力敌，再到独领风骚，“水村街区”仅用五年时间就超越了宁波众多新老豪宅板块。

如今，无论是有着千年历史的老海曙，还是曾经辉煌的三江口、湾头，都在“水乡邻居”面前低下了骄傲的头。

▲水镇邻里地块实景

鉴于此，不少错过“水城街区”的宁波富人都因错过而捶胸顿足，并在心里默默地问：“水城街区2.0”在哪里？

现在，这一切似乎都有了答案。

2020年6月30日，绿城轨道交通以楼面价23830元/平方米的价格购买了盘火千印地块，加上前一天楼面价22560元/平方米的隔壁土地。

两地块预计总建筑面积约22万平方米。 他们与“水乡邻里”共享海盐路，距春来晓园仅一步之遥。

春来晓园位于海盐南路轨道交通先导区，占地约1500亩。 它就像东方新城市时代最难得、最美丽的礼物。

▲春来晓公园位图

十年前，“水村邻里”应运而生。 作为东部新城核心区的重要组成部分，政府对其有严格的规划指标：

水镇街区面积约103万平方米，规划面积约52.7%为河流、湿地和公园，拥有1条生态廊道、2个城市公园、4大主题公园。

此外，规划邻里中心、菜市场、水镇邻里酒店、高端医养综合体，其余为水镇居住区。

面对东部新城千亿的配套设施，水乡的大部分配套设施都被“让位于”河流、湿地、公园、居民区。 简而言之，就是八个字：一半公园，一半住宅。

正因为如此，价值的稀缺性决定了其高成长性。

▲宁波东部新城水村街区

那么，我们不妨大胆想象一下：

“水村邻里”的传奇是否会延续到马路对面、占地约1500亩的轨道交通先导区？

答案是肯定的。

历史总是有一些惊人的相似之处。

首先，从剧情位置来看，两者仅隔兴宁路，而且还共用海盐路。 但2016年10月江东并入鄞州之前，路以北为江东，路以南为鄞州。

在东部新城的璀璨灯光下，路以北的“水乡街区”焕然一新； 路南的前殷、后殷充满了“岁月静好，岁月不老”的沧桑气息。

两区合并后，不仅解放了行政束缚，也解放了心理束缚。 与此同时，城市中轴线的生命线海盐路也得到了彻底“焕发活力”。

如今，这条海盐路的一端连接着繁华的商业区：会展中心、文化广场、国际金融中心、阪急百货（明年开业）、宏泰广场等；

另一端连接精致生活区：水镇街区的豪华住宅区，以及占地约1500亩的轨道交通先导区。 东部新城向南扩张是理所当然的。

▲宁波东部新城

其次，轨道交通先导区，占地约1500亩，与水滨街区既有共性，又有特色。

共同点：规划面积几乎相同，都位于海盐路，也被水系包围和切割，甚至有同一条河流——养马旗河。

特色水平：轨道交通先导区规划总人口规模较大、规划理念更先进、规划基础设施更丰富、规划教育资源更齐全、规划总投资更大。

尤其是以轨道交通为先导的“TOD未来社区”，是一个非常具有国际前瞻性的城市规划，与水乡街区自然不同。

▲轨道交通先导区效果图

根据宁波轨道交通集团有限公司房地产开发分公司、宁波市规划设计院对“轨道交通先导区”的规划设计：

轨道交通先导区不同于传统的TOD模式。 以“站城一体化”发展模式为基础，以TOD大街区开发为重点，充分利用新技术、新方法，打造地上地下相通的立体空间开发。 最终将打造成为先进的“TOD未来社区”。

那么，什么是“TOD未来社区”？

我们先来看两个“TOD未来社区”的国际案例：伦敦金丝雀码头和米兰新门加里波第区。

我们先来说说伦敦金丝雀码头。

占地39公顷，总建筑面积约150万平方米，曾是世界上最繁忙的航运港口之一，但最终因航运技术的衰落而走向衰落。

20世纪80年代初，伦敦政府推出振兴工商业的再开发计划，以“TOD模式”开发金丝雀码头轻轨站及周边地区。

如今，金丝雀码头已发展成为集商住为一体、充满活力的TOD未来社区，成功实现了区域板块的爆发式发展和繁荣。

▲金丝雀码头实景

我们来谈谈米兰的加里波第区。

新门加里波第区是欧洲最大的城市复兴项目之一，但它曾经是米兰最衰落的地区，常年处于无人管理的状态。

2005年，米兰开始了雄心勃勃的“Porta Nuovo”城市复兴计划。

针对每年服务旅客超过2500万人次的新门加里波第区加里波第火车站，创造性地提出了独特的“TOD未来社区”计划——

新项目整体抬高，比周边街道高出6米。 这不仅保证了道路通畅，也释放了上层建筑空间的无限可能性，也实现了项目与周边社区的无缝连接。

如今，米兰新加里波第门区已成为新旧融合、垂直一体化的城市更新典范。

▲新门加里波第区规划

从国际案例中感受“TOD未来社区”的面貌，再回到本次案例的规划设计，该案例占地约1500亩的轨道交通先导区。 事实上，有很多相似之处。

例如，“轨道上方开发，实现土地综合利用”的理念与米兰新门加里波第区的规划不谋而合。

通过轨道车站的开发，实现土地价值最大化，最终实现多种交通方式的无缝换乘，增强城市空间活力（具体见下图）。

▲轨道覆盖层开发方案示意图

另一个例子是它的“立体发展”。

通过地上、地下双层人行网络，与火车站建立无缝连接系统，以轨道综合开发地块为“枢纽”，进一步连接办公空间、商业空间、学校、住宅区……

▲三维发展规划示意图

此外，它还有“活力生态双圈”计划宁波东部新城水乡邻里，强力打造多彩活力内圈和健康生态外圈。

其中，由社区公园、生态滨水区、步行廊道、观景平台、活动广场等组成的社区绿色核心，可以说是其丰富多彩、充满活力的内圈的重要组成部分（见图）详情见下文）。

▲规划图

总体而言，轨道交通先导区提出了六大TOD设计原则：轨道引领、立体发展、混合街区、人文尺度、绿色出行、公众开放（具体见下图）。

▲TOD六大设计原则示意图

此外，轨道交通先导区规划总人口约2.3万人，包括综合商业街区、青年开放街区、商务办公楼、文化水街、滨水公园、花园社区、幼儿园、中小学教育配套设施等.，并被形象地定义为“城市的天堂”。

那么，如何理解轨道交通主导区呢？

如果说伦敦金丝雀码头和米兰新门加里波第区是“TOD未来社区1.0”，那么它们就是“TOD未来社区2.0”。

或者改变逻辑。

你可以把它理解为凝聚了东部新城、水乡邻里、南商CBD、水街等规划特色和气质的城市天堂，只因为它——

TOD有出行的便利、商业的繁华与优雅、有江南水乡的韵味与灵动……

同时，由于与水镇街区仅一马路之隔，因此被称为“水镇街区2.0”。

▲规划图

当我写下这篇文章时，我不得不承认：它确实利用了天时、地利、人和。

面对东部新城约1500亩的“宝贵空白”，唯一能够以前瞻性思维和未来视野提出上述规划布局，同时又坚决践行的城市运营商，可能是绿城轨道交通联合体。

正如绿城中国宁波城市公司营销总监陈志刚所说：

作为一家深耕宁波16年、与东部新城共同成长的企业，绿城先后打造了宁波中心、风起超明、六安晓风、还有杨柳军。 绿城对东部新城的这一核心区域非常感兴趣。 最美丽的拼图都有先天的优势和亲切感。

这里是打造下一个TOD高端生活区的地方。

▲东部核心区TOD规划发展论坛现场图

那么，作为这个“珍贵留白”的首部作品，占据版块核心位置的《春来晓园》，到底是一个什么样的项目呢？

首先，它是一座绿色城市，总建筑面积约22万平方米，建筑面积约92至139平方米，产品规划为以平房为主、为辅的现代住宅区由高层建筑。

这种规划最大的价值在于密度、空间、视野都恰到好处。

▲项目鸟瞰图

其次，作为绿城经典产品系列的“春天系列”之作，春来晓园融合了中轴对称、高档灰色简约建筑立面、超大窗墙比、互动式中央景观花园等绿城经典元素，展现了绿城的独创性。 和意图。

同时，社区还通过一轴、二环、六大景观组团规划宁波东部新城水乡邻里，采用全封闭阳台等创新元素，容纳更多美好的生活场景。

其中，“创新全封闭阳台”立足于客户的思维层面，用创新的设计解决绿迷未来的居住痛点。

▲宁波春来晓园效果图

再次，作为该路段的核心，春来晓园的家门口就是“换乘之王”地铁5号线草爱站（在建）。

这意味着：一站即可到达水镇街区和城市之光（正在建设中）； 两站可达宁波中心（建设中）、阪急百货、文化广场、中央公园（建设中）； 三站到达国际金融中心； 四站即可到达国际会展中心……

四站路连接海盐路最核心的商业、金融、文化、休闲、住宅、办公、酒店、会展等城市级配套设施。 真可谓“一曲尽尽一座城无与伦比的辉煌”。

不过，我觉得最让购房者兴奋的还是春来晓园的限价红利。

因为，与水乡邻居仅一马路之隔，全装修限价仅为3.5万/㎡。 与前者动辄5万至6万+的豪宅相比，性价比确实不错。